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寧波市工業強市建設領導小組辦公室寧波市經濟和信息化局關于印發《寧波市小微企業園工業地產發展管理細則(試行)》的通知

作者:     來源:     添加日期: 2019-03-13

甬工強辦〔2019〕4號


各區縣(市)人民政府,各管委會,市有關單位:

        現將《寧波市小微企業園工業地產發展管理細則(試行)》印發給你們,請認真貫徹落實。

 

寧波市工業強市建設領導小組辦公室     寧波市經濟和信息化局 

2019年1月30日 


 

寧波市小微企業園工業地產發展管理細則

(試行)

 

為貫徹落實《中共浙江省委辦公廳 浙江省人民政府辦公廳關于加快小微企業園高質量發展的實施意見》(浙委辦發〔2018〕59號)、《中共寧波市委辦公廳 寧波市人民政府辦公廳關于加快小微企業園高質量發展的實施意見》(甬黨辦〔2019〕6號)的精神和要求,深入開展供給側結構性改革,促進和規范工業地產開發建設,提升土地節約集約利用水平,加快小微企業園區高質量發展,促進中小微企業轉型升級,特制定本管理細則。

 

第一章  總  則

第一條  按照“總量控制、分布合理、有序推進、健康發展”的總原則,堅持“政府引導、市場運作、集約利用、嚴格監管”的要求,強化單位資源占用產出論英雄理念,建立完善工業地產發展全周期監管體系,統籌政府政策目標、社會資本盈利目標和企業發展目標,促進工業地產規范、健康發展。

第二條  工業地產是規劃為工業用地,按照國家和省、市相關政策、相關標準規范及行業要求進行統一規劃、統一設計、集中式建設、專業化管理,集投資、開發、運營和服務等為一體的工業物業總稱。建成后出售、出租給企業從事工業生產、生產性服務等經營活動,包括工業制造廠房、非生產性服務用房和工業倉儲物流。工業地產是加快我市小微企業高質量發展的重要平臺載體。

第三條  市工業強市建設領導小組負責對全市工業地產建設工作的組織領導、統籌規劃、考核監督和政策制定,研究協調規劃布局、財稅扶持、要素保障等重大問題;市工業強市建設領導小組辦公室具體負責推進全市工業地產建設的日常工作。各區縣(市)、園區應明確相應的組織機構,負責對所轄范圍工業地產項目確認和運營管控及服務工作。

第四條  工業地產項目必須在符合土地利用總體規劃、城市總體規劃和控制性詳細規劃、產業空間布局規劃和工業發展規劃等基礎上,結合所在地區主導和特色產業的功能定位及工業地產項目建設情況,形成布局合理、特色鮮明、錯位發展、功能互補的工業地產發展格局。原則上不得在工業集聚區規劃核定范圍外新增土地上新建工業地產項目。提倡工業地產項目采用“園中園”模式和“工改工”模式,與產業集聚區、開發區、高新區、工業園區、特色小鎮等融合布局,避免“小而散”;利用城區低效工業用地建設都市型工業平臺,避免城區產業空心化。

 

第二章  立項及審批

第五條  堅持“責權利統一”、“誰審批、誰負責”、“放管結合”的原則,項目立項、規劃、土地、建設、環保、安全、職業衛生等方面的審批、辦理事項,由區縣(市)、開發區相關部門負責。

第六條  項目開發單位應制定工業地產建設或改造方案,由各地工強辦出具項目確認書,并根據現有規定完成項目備案立項程序。

 

第三章  建設標準及要求

第七條  工業地產項目的開發建設用地為新增用地和存量用地。新增用地用于工業地產項目開發的,由各級政府根據需要在年度土地利用計劃中予以統籌安排。符合產業規劃、城市規劃、環保等要求的低效工業用地,經批準后也可以用于工業地產開發,原出讓合同、劃撥決定書和相關協議有限制的除外。

第八條  工業地產開發單位應當具備較強的經濟實力及較大的行業影響力,有園區開發或工業地產開發的成功經驗,具有投資、招商、運營、管理能力的地產開發公司,或具較強影響力的上市公司、行業龍頭企業、抱團聯合開發的企業團體(項目開發單位為非專業地產開發企業的應取得相應資質),鼓勵社會資本采取與上述主體合資、合作或者獨資的方式開發工業地產。運營機構具有獨立的法人資格,治理結構規范,運營團隊具有較高的管理水平和豐富的創業創新服務經驗,具備整合各類社會化服務資源的能力。

第九條  工業地產項目一般應符合以下建設標準:

(一)具有明確的發展目標和產業定位。圍繞“3511”產業體系選擇符合所在區域發展方向的產業作為工業地產園區主導產業,主導及關聯產業集聚度原則上不低于70%,小微企業占園內企業數量的比重不得低于70%。鼓勵同行業企業、產業鏈上下游配套企業入駐工業地產園區集聚,著力把工業地產園區建設成為主導產業集聚和產業鏈上下游延伸拓展的特色產業園。

(二)符合城市規劃總規和所在工業集聚區產業控制線范圍內,新建生產制造類工業地產園區占地面積不少于100畝或建筑總面積在10萬平方米以上;改擴建的生產制造類工業地產園區占地面積不少于50畝或建筑面積在5萬平方米以上。在符合相關法律法規的前提下,項目建筑容積率不設上限,下限不低于1.5。倡導建設多層和高層標準廠房,原則上建筑廠房層級一般應達到3層及以上。

(三)綠地率不設下限,因生產工藝等有特殊要求需要安排一定比例綠地的,綠地率一般不超過20%。

(四)行政辦公及生活服務設施等非生產性用房在土地使用面積不超過7%,建筑面積占工程項目總建筑面積的比例一般不超過15%。員工宿舍、公共食堂等配套建筑不得與生產性用房混同。

(五)道路、電力、通信、供暖、供氣、給排水等基礎配套設施功能齊全,實施雨污分流,污水入網,不能實施污水入網的,要建設污水集中處理設施。消防設施應根據預定引入的產業標準進行建設,引入的項目應當和消防設施的配置相符合。

(六)園區內應結合企業產業性質和實際需求統籌考慮配建停車泊位,機動車位配建指標不得低于0.2車位/100平方米,內部非機動車位最低可按職工總人數的40%計算。外部非機動車位不得低于0.4車位/100平方米。停車泊位可結合綠化設置和企業實際用地進行布局安排。

(七)鼓勵項目開發單位根據招商企業需要進行廠房定制,提高產業適應性。項目開發單位應當嚴格按照項目報批報建程序,建設或改造方案實施須經建設規劃部門依法批準后實施。

 

第四章  銷售及轉讓

第十條  工業地產項目開發按照“保本微利”的要求,以“限房價、競地價”方式,項目建成后的最高出讓價格須在實施方案和用地招拍掛條件上予以明確。項目所在地住建部門、園區管委會應對銷售價格依據相關規定進行監控,避免畸高價格對全市工業用地價格水平產生不良影響。在小微企業園供不應求的地區,工業地產的銷售應由屬地相關部門組織公開報名并對報名企業進行審查,若符合入園條件的企業廠房需求超過可售房源的,則通過公開搖號方式銷售。

第十一條  工業地產項目申請預售或銷售前,應當滿足規劃設計條件及土地合同約定的相關要求,向所在地住建部門申請,辦理工業地產的預(現)售許可證(備案)。經批準預(現)售的工業地產項目,在發布售房廣告時,須載明工業地產的預(現)售許可證(備案)的證號和用途。

第十二條  對以出讓方式取得土地使用權的工業地產,其銷售及房地產權屬轉移登記,參照商業地產管理模式辦理。工業地產的銷售對象應當符合畝均效益評價政策相關規定,經開發園區或屬地經信部門審核認定。工業地產要合理確定租售比例、開發商自持比例和轉讓條件,防止工業廠房炒作。非生產性經營用房必須由開發商自持且只能供入園企業使用,自持年限與土地使用年限一致。入園企業購置和租用的廠房及非生產性用房必須自用,未經批準不得轉售和處置。在符合現行規劃、住建、消防、環保、安監等安全技術標準的前提下,在公共部位明確、滿足房屋獨立使用的條件下,單層、低層生產性用房可以按幢、分區作為基本分割單元,單元最小面積不得低于500平方米;多層生產性用房可按幢、層、豎向單元分層為基本分割單元,單元最小面積不得低于300平方米;為鼓勵企業上樓提高土地集約利用,生產性用房一層可根據招商需求分割,與二層及以上廠房搭配銷售;非生產性用房最小分割單元為套(間)。對于配電、道路、綠化等公共設施和物業用房,不予分割登記產權,屬于全體業主所有。出售的廠房可以分戶辦理不動產權證。

第十三條  工業地產項目開發建設的房屋出讓對象必須為工業企業,不得出讓給個人,嚴格限制首次購房后3年內的轉讓行為。如因企業發展壯大需要外遷或經營不善需轉讓產權,由業主單位或開發運營單位優先按照出售時約定的價格回購后再轉讓給符合入園條件的企業。在項目開發之初,項目所在地政府、開發區管委會應當指導買賣雙方在合同中約定“3年內轉讓的原購買方應當補償的事項”。若3年后進行二次交易,出讓對象的入園項目一般應與所在園區規劃產業相同。

 

第五章  運營管理與服務

第十四條  項目開發單位必須負責保障和維護項目內配套設施,滿足入駐企業所需條件,組建或聘請有資質的公司對項目園區實施統一的物業管理,為入駐企業提供后勤、環保、研發、檢測等公共配套服務。開發單位須設置專門的入園企業服務機構,做好各種突發事件應急預案,負責生產要素保障和安全生產。

第十五條  建立小微園區物業專項維修金和物業保修金制度,規范物業服務收費行為,明確園區物業專項維修基金和物業保修金收取、使用制度。物業維修資金繳納標準,按照10-22元/平方米繳存;物業保修金繳納標準,按照5-10元/平方米繳存。具體金額由各區縣(市)政府、各管委會根據小微園土地使用年限自行確定。其他模式開發的小微園可參照建立物業專項維修金制度。

第十六條  項目開發單位必須按照批準的設計方案組織實施開發地塊的各項基礎設施和公用設施配套建設。在工業地產項目開發合同簽約時,應在合同中明確:在獲得項目確認書起6個月內項目必須開建,超過時限未開建的,項目確認書自動失效,必須重新辦理項目確認書;工業地產項目自取得建設用地使用權2年內必須竣工,取得建設用地使用權5年內必須通過綜合驗收;超過時限未建成的,須重新進行確認。超過合同約定的期限未開工、未竣工的、未通過綜合驗收的,將相應比例的建設進度履約保證金予以收繳并歸入國庫。

第十七條  各地相關部門要切實落實工業地產項目的監管主體責任,監督開發單位履約情況,定期巡查項目是否按時開竣工、是否達到項目確認書中約定的指標條件、建設要求和租售范圍等;定期審核企業運行指標,監督核查土地利用狀況,督促已批未建或未建成的工業地產項目加快建設進程,查處擅自改變使用性質的工業地產項目;定期對不符合環保、安全等規定的企業進行督促整改及清理。

第十八條  建立工業地產園區績效評價制度。通過評價引導,提升園區服務能力和運行績效,促進全市工業地產園區健康發展。績效評價由市經信局委托第三方機構進行,評價對象是己在經信部門備案的工業地產園區。績效評價適度考慮地區差別,評價結果作為分類指導服務、政策扶持和實施資源要素差別化價格政策的依據。對績效評價優秀的工業地產園區給予獎勵,主要用于開展企業服務、環境改造等方面支出,資金由市小微企業園發展專項資金中給予安排。評價結果向社會公布,接受社會監督。

 

第六章  附  則

第十九條  本管理細則由寧波市工業強市建設領導小組辦公室負責解釋。

第二十條  本管理細則自發布之日起三十日后施行。

 

文件原文: 
寧波市工業強市建設領導小組辦公室寧波市經濟和信息化局關于印發《寧波市小微企業園工業地產發展管理細則(試行)》的通知.tif

咨詢電話: 0574-89186418
政策解讀: 
為貫徹落實省委辦公廳、省政府辦公廳《關于加快小微企業園建設發展的實施意見》(浙委辦發〔2018〕59號)的精神和要求,深入開展供給側結構性改革,促進和規范工業地產開發建設,提升土地節約集約利用水平,加快建設一批工業地產項目, 形成一批規劃布局科學、產業特色明顯、土地利用集約、功能配套齊全的新型小微企業園區,我們在全面總結市內外工業地產建設的先進經驗和做法的基礎上,制定了該管理細則,作為《關于加快小微企業園高質量發展的實施意見》(甬黨辦〔2019〕6號)的配套文件。現將有關政策作如下解讀:

一、制定背景

(一)重大意義:為貫徹落實省委辦公廳、省政府辦公廳《關于加快小微企業園建設發展的實施意見》(浙委辦發〔2018〕59號)、《關于加快小微企業園高質量發展的實施意見》(甬黨辦〔2019〕6號)的精神和要求,深入開展供給側結構性改革,促進和規范工業地產開發建設,有助于提升土地節約集約利用水平,有助于加快小微企業園區高質量發展和開發建設模式創新,有助于促進中小微企業轉型升級。

(二)主要政策依據:1.國務院辦公廳《關于發展眾創空間推進大眾創新創業的指導意見》(國辦發〔2015〕9號);2.工業和信息化部、國家發展和改革委員會、財政部 國土資源部、國家稅務總局《關于推動小型微型企業創業創新基地發展的指導意見》(工信部聯企業〔2016〕294號);3.工業和信息化部《關于印發國家小型微型企業創業創新示范基地建設管理辦法的通知》(工信部企業〔2016〕194號);4.中共浙江省委辦公廳、浙江省人民政府辦公廳《關于加快小微企業園建設管理促進經濟轉型升級的意見》(浙委辦發〔2018〕2號);5. 中共浙江省委辦公廳、浙江省人民政府辦公廳《關于加快小微企業園高質量發展的實施意見》(浙委辦發〔2018〕59號);6.浙江省人民政府辦公廳《關于加快發展眾創空間促進創業創新的實施意見》(浙政辦發〔2015〕79號);7.浙江省人民政府《關于全面推進低效用地再開發工作的意見》(浙政發〔2014〕20號);8.《浙江省人民政府關于印發浙江省加快傳統制造業改造提升行動計劃(2018-2022年)的通知》(浙政發〔2018〕21號);9. 浙江省工業轉型升級領導小組辦公室《關于進一步加強小微企業園、小微企業集聚點和標準廠房規范建設與管理的通知》(浙轉升辦〔2016〕22號);10.浙江省工業轉型升級領導小組《關于以“四無”企業(作坊)為重點全面深化“低小散”塊狀行業整治提升的指導意見》(浙轉升〔2017〕1號);11.寧波市人民政府辦公廳《關于寧波市推進小微企業創業創新基地城市示范的實施意見》(甬政辦發〔2016〕190號);12. 中共寧波市委辦公廳、寧波市人民政府辦公廳《關于加快小微企業園高質量發展的實施意見》(甬黨辦〔2019〕6號)。

二、政策措施

(一)主要內容

《管理細則》分為六章,總共二十條。

第一章是“總則”。第一條明確工業地產發展的總原則和建設要求;第二條闡釋工業地產的內涵;第三條明確工業地產建設工作的組織領導機構和日常管理機構;第四條明確工業地產項目建設的規劃要求。

第二章是“立項及審批”。第五條明確工業地產審批、辦理事項實施屬地管理。第六條明確工業地產項目由各地工強辦出具項目確認書,并根據現有規定完成項目備案立項程序。

第三章是“建設標準及要求”。第七條規范工業地產項目的土地使用要求。新增用地由各級政府根據需要在年度土地利用計劃中予以統籌安排。符合產業規劃、城市規劃、環保等要求的低效工業用地,經批準后也可以用于工業地產開發。第八條提出工業地產開發單位的基本要求,指導各地謹慎選擇工業地產開發主體。第九條明確工業地產項目建設各項標準。

第四章是“銷售及轉讓”。第十條明確工業地產項目準公益屬性,按照“保本微利”的要求,以“限房價、競地價”方式,項目建成后的最高出讓價格須在實施方案和用地招拍掛條件上予以明確。第十一條明確工業地產項目申請預售或銷售的要求。第十二條明確了工業地產開發主體對生產經營用房的租售比例、自持比例和轉讓條件。第十三條提出要明確工業地產項目開發建設的房屋出讓條件和轉讓條件的要求。

第五章是“運營管理與服務”。第十四條明確要求項目開發單位必須負責保障和維護項目內配套設施,組建或聘請有資質的公司對項目園區實施統一的物業管理。第十五條明確小微園區物業專項維修金和物業保修金收費標準。第十六條明確工業地產項目建設進度要求。第十七條提出了各地相關部門要切實落實工業地產項目的監管主體責任。第十八條建立工業地產園區績效評價制度。

第六章是“附則”。第十九條本管理細則由寧波市工業強市建設領導小組辦公室負責解釋。第二十條本管理細則自發布之日起三十日后施行。

(二)適用范圍:全市各地。

本管理細則自發布之日起三十日后施行。



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